З 2001 року Україна знаходиться не тільки без ринку землі, а й без будь-якої стратегії розвитку земельних відносин.

Ніхто у владних кабінетах не може обмалювати хоча б приблизну стратегію на найближчі 20 чи навіть 10 років.При цьому ринок землі все ж таки хочуть створити. Але постає багато питань. Що буде після того, як людям нададуть дозвіл продавати паї? Чи не скуплять іноземні агрохолдінги мільйони гектарів нашого чорнозему, якщо ринок стане “вільним”? Та що дасть законопроект під номером 4355 про передачу землі територіальним громадам поза межами населенних пунктів?

За пай – 4500 грн в рік

П’ятнадцять років в Україні діє мораторій на продаж сільськогосподарських угідь. Українці не можуть ані продати свої паї, ані купити чиї-небудь. Дозволено тільки самостійно обробляти або здавати в оренду. І таких власників земель у нашій країні сім мільйонів.Щоб дізнатись про справи з паями, далеко їздити не потрібно. В кожному селі, чи то в Херсонській, Вінницькій, Дніпропетровській чи іншій області, є десятки, а то і сотні мешканців, які мають у власності паї. Дуже рідко їх обробляють самостійно. У більшості випадків землю або здають в оренду аграріям, або вона… заростає бур’янами.
– У мене є пай на 5 гектарів. Я його здаю в оренду місцевому фермеру, який цього року буде вирощувати на цій землі кукурудзу. В минулому році від здачі в оренду отримав від нього 4,5 тисячі гривень.

Це за цілий рік, – розповідає мешканець села Вахнівка (Вінницька область) Василь Павлович. – Буває, що фермери розраховуються з людьми тим, що сіяли на полях. Іноді привозять і пшеницю, і кукурудзу, і навіть кавуни. А було таке, що аграрна фірма, яка брала десятки гектарів паїв в оренду у наших односельчан, просто не розрахувалась. Врожай зібрали і накивали п’ятами. А хто з селян їх буде шукати? Ніхто. Чи продам свої паї, якщо держава дозволить? Ні. Я цього робити не буду. Але багато з моїх односельчан в обхід закону вже давно продали землі. Продавали по кілька гектарів.

В обхід мораторію

Хитрих власників паїв мораторій не спинив. Люди почали придумувати схеми, за якими продавали свої землі. Перша схема: це передача паїв в емфітевзіс. Це коли власник передає землю, приміром, на 100 років у користування іншій людині, з усіма документами.
Друга схема: власник паю комусь винен грошей, і розраховується земелькою у судовому порядку. Третя схема: коли власник землі міняє свій пай на менший.Та продавати свої паї українці зможуть вже у 2018 році. За умови, якщо парламентарі, як і в 2016 році, не продовжать мораторій, а в країні з’явиться якісний земельний ринок.В свою чергу юрист фірми «Law offices of OMP» Вікторія Кіпріянова каже, що заборона розпоряджатись власністю – є порушенням конституційних прав людини одразу по чотирьом статтям: 14, 21, 22 та 41. Якщо коротко, то в них йдеться про те, що кожен українець має право розпоряджатися своєю власністю так, як він хоче, і ніхто не може відібрати у нього цього права.

Ринку землі немає через корупцію

Та наша країна не єдина у світі, де немає ринку землі. Така ж ситуація існує принаймні ще в п’яти країнах, серед яких Китай, Конго, Венесуела, Північна Корея, Куба.Але все може змінитись. Економісти з IMF group Ukraine впевнені, що кадастрова карта України, яка була створена за допомогою Всесвітнього банку, наразі є ідеальною, щоб запроваджувати нову земельну реформу. І, на їхню думку, є дві причини, через що українську землю законсервували, як мертвий капітал. Перше – це лобіювання з боку агрохолдінгів. Друге – корупція.

Землі – громадам!

Заступник голови ради Асоціації “Земельна спілка України” Андрій Мартин каже, що землі потрібно віддавати громадам.

– Передавати землю за межами населених пунктів місцевим громадам, безперечно, потрібно, адже практично всі питання розпорядження землями – це питання місцевого життя. Призначений з Києва чиновник, який сидить в обласному центрі і одноособово розпоряджається сотнями тисяч гектарів земель – це явно неправильно та абсурдно. Очевидно, що його “управлінські рішення” навряд чи будуть відповідати інтересам місцевих громад. Супутніми проблемами “централізованого” розпорядження землями є шалена корупція та величезні соціальні проблеми, коли землі навколо сіл масово безоплатно роздаються незрозумілим особам, які ніяк не повязані із місцевою громадою,- каже фахівець у галузі земельних відносин Андрій Мартин.

Юрист Вікторія Кіпріянова додає, що, дійсно, громади справедливіше керують землями.

– Передача прав на розпорядження земельними ділянками на місця може частково допомогти у боротьбі з корупцією. Наразі практично усіма землями сільськогосподарського призначення управляє єдиний орган, що створює певну монополію. Ні для кого не секрет, що існують встановлені “такси” за гектар землі. Навіть із ветеранів АТО окремі чиновники вимагають сотні доларів за прискорення процесу приватизації,- стверджує Вікторія. – З власного досвіду скажу, що територіальні громади на місцях ефективніше та справедливіше управляють земельними ділянками. Крім того, рішення органу місцевого самоврядування є колективним, а не одноосібним. Жителі територіальних громад зможуть мати вплив на депутатів, якщо ті будуть приймати неправомірні рішення. Сьогодні такого впливу практично немає, тому чиновники відчувають безкарність.

5 кроків до цивілізованого ринку землі

Нардеп від партії “ВОЛЯ” Юрій Дерев’янко каже, що не можна дозволити швидкого розпродажу землі.

Все потрібно робити послідовно.
– Якщо в нашій країні почнуть швидко розпродувати землю, це буде означати, що влада зацікавлена у цьому. Великі агрохолдінги і аграрні підприємства будуть скуповувати землі. В результаті будемо мати олігархів-феодалів. Але я категорично проти цього. Перехід до ринку землі має відбуватись послідовно, щоб власник землі міг продати її за справедливу ціну,- каже Дерев’янко.

У Юрія Дерев’янко є п’ять кроків, зробивши які, наша країна досягне успіху у земельному питанні:
1. Запровадження прозорого ринку на оренду земель.
2. Пайовики повинні мати юридичний захист.
3. Поза межами населенних пунтків землю потрібно передати тергромадам (проект 4355).
4. В країні має діяти програма підтримки фермерів.
5. Для продажу-купівлі землі має бути створена онлайн-система.
Також варто зазначити, що парламентар проти того, щоб землі могли скуповувати іноземні фірми та агрохолдінги.

Що дасть законопроект 4355?

Повністю законопроект №4355 звучить так: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розширення повноважень органів місцевого самоврядування з управління земельними ресурсами та посилення державного контролю за використанням і охороною земель». Якщо коротко – земля буде належати територіальним громадам. Така собі децентралізація землі. Тож давайте виділимо основні “плюси” цього законопроекту:
По-перше, люди зможуть розпоряджатись землями навколо їх населених пунктів. Отримання землі для ведення господарства ніхто не відміняє. Захотів – отримав.
По-друге, частина повноважень із контролю за розпорядженням землею перейде на місця.
По-третє, вирішиться питання колективної власності у відповідності до Конституції.І якщо вже на наступному засіданні депутати проголосують за цей проект, права на розпорядження землею будуть продаватися на торгах в інтернеті. Як кажуть експерти, це має знищити корупцію в цій сфері.

Скільки коштуватиме гектар землі через 5 років?

Якщо в Україні все ж таки з’явиться ринок землі, то власники паїв, тергромади і навіть власники агрофірм відчують на собі неабияке поліпшення. Так, за дослідженнями економістів з IMF group Ukraine, у 2018 році ціна за 1 га може становити приблизно $1800. Якщо ринок буде прозорий – ціна за кілька років ще підросте і буде становити у 2022 році $2755. Від цього лише виграють власники земель. А от аграрії зможуть офіційно і без посередництва бариг при владі купляти ці гектари, вкладуючи гроші в свої фірми.

Сергій Рахманін