Інвестиції в нерухомість є найбільш стабільними та перевіреними навіть не роками, а століттями. Проте більшість українських інвесторів обмежуються своїм містом чи регіоном через страх і недовіру до нових ринків та країн.
В останні роки інвестиції в нерухомість за кордоном стали більш актуальними та привабливими, а на ринку представлено безліч об’єктів Туреччини та Еміратів – але стара Європа, як і раніше, залишається не такою цікавою українським інвесторам через високі ціни та малу поінформованість про особливості ринків.
У цьому матеріалі ми розвіємо деякі міфи та познайомимо вас з новим, що має великий попит у Європі, інструментом роботи з нерухомістю – державними та приватними аукціонами, які пропонують досить вигідні умови для інвесторів та прийнятні ціни на об’єкти.
Наш співрозмовник – експерт з нерухомості та аукціонів Ірина Георгієва, яка багато років працює в Італії та Франції.
Ірина, давайте відразу розберемся, чим займається аукціоніст та чому некоректно його називати ріелтором?
Через те, що в Україні сфера аукціонів дуже мало розвинена, а більшість об’єктів нерухомості купуються через агенції, то прийнято вважати, що всі, хто займаються цією сферою — ріелтори .
Але аукціоністи мають більш розширену сферу діяльності і працюють не стільки на прямих продажах, скільки на консультуванні при купівлі нерухомості в Європі, за допомогою аукціонів, особливість яких у тому, що інвестор може придбати об’єкт за ціною, значно нижчою від ринкової.
Як відбувається купівля нерухомості на аукціонах в Європі?
З 2017 року я почала брати участь в аукціонах Одеси з продажу приміщень, які місто виставляло на реалізацію. І в процесі вивчення законодавства, ринку та особливостей аукціонних продажів дійшла висновку, що в Європі це більш цікаво та перспективно.
Основні відмінності України та Європи у ментальності, податках та підходах до інвестування.
У нас досі є укорінений стереотип, що потрібно жити і працювати заради дітей, щоб обов’язково залишити їм якусь нерухомість. Але в умовах нового світоустрою діти, що виросли, навряд чи будуть в ній жити, або взагалі переїдуть в іншу країну.
У Європі це давно вже не панацея, і багато хто навіть не планує купівлю нерухомості своїм дітям, оскільки ті часто живуть далеко, а іноді, взагалі за океаном. І батьківська нерухомість для них не є настільки інвестиційно перспективною, як це заведено в нашому розумінні.
Крім того, важливу роль відіграє різниця у оподаткуванні в Україні та Європі. У нас податки при купівлі чи спадкуванні в рази менші, ніж у Європі, де утримання нерухомості, для більшості людей, невигідне.
Наприклад, у Франції та Італії, де я працюю аукціоністом, більшість людей не можуть отримати у спадок нерухомість, тому що при цьому їм потрібно заплатити до 60% податків, а в них просто немає таких коштів. Тим більше, що ці гроші повинні бути «білі», адже в Європі неможливо просто взяти кошти і покласти собі на рахунок — їх походження має бути легальне і підтверджене.
І ось саме аукціони є альтернативою для продажу такої нерухомості. Наприклад, у власників немає спадкоємців, тоді вони передають своє житло державі, замість довічного утримання в будинках для людей похилого віку. А держава може її продати лише з аукціону. Найчастіше це дуже перспективні об’єкти для інвестування, і, на відміну від України, цей процес є досить швидким, живим і «прозорим».
Загалом, у Європі аукціонна система дуже розвинена та вигідна, тому нею й користуються. В Україні цей процес має здебільшого негативне сприйняття серед суспільства, тому що навіть через роки можуть з’явитися спадкоємці чи інші претенденти на придбане вами майно, і людина зав’язне в судах або взагалі втратить нерухомість. В Європі, якщо нерухомість потрапила на аукціон, то власник вичерпав усі законні способи її повернути собі, окрім як викупити. І далі умови аукціону для нього, як і для решти, абсолютно однакові.
Крім того, після придбання нерухомості з аукціону, покупець стає єдиним її власником, і жодних оскаржень чи переглядів не може бути.
Тому інвесторам і потрібен аукціоніст – для розуміння процесів роботи аукціонів, законів країни інвестування, допомоги та консультацій при виборі об’єкта. Професіонал, який правильно зорієнтує, підкаже, у що краще вкладатися, складе інвестиційний план по об’єктах і сам їх перегляне, якщо інвестор не має можливості бути присутнім особисто.
Як людям інвестувати в європейську нерухомість через аукціони, чи зможуть вони це зробити самостійно або краще звернутися до фахівців?
Зрозуміло, потенційним інвесторам доцільніше звернутися за професійним супроводом до фахівців, які мають багатий досвід на ринку, які зможуть допомогти клієнту з відкриттям рахунку в європейському банку, і з рештою питань, що стосуються аукціону.
У чому перевага європейського ринку для таких інвесторів?
По-перше, я пропоную участь в аукціонах Франції, де ліквідність нерухомості одна з найвищих, і в Італії, де досить висока пасивна доходність від оренди нерухомості або її реалізації. Інші країни Європи мають нижчі показники прибутковості, тож я з ними не працюю.
По-друге, висока сезонність Італії та Франції для оренди – не менше 9 місяців на рік.
Стартова вартість нерухомості на аукціонах завжди мінімум на 40% нижча за ринкову, і навіть при фінальному продажі вона дуже рідко доходить до ринкової.
Наведу приклад – квартира в Антібі, на Лазурному Березі Франції за 150 метрів від моря та площею 55 кв. метрів, вийшла на аукціон зі стартовою вартістю 70 тисяч євро, коли в цьому будинку аналогічна квартира коштує 280 – 320 тисяч євро. У результаті цю квартиру було продано за 130 тисяч євро. Звичайно, часто в такій нерухомості потрібно робити ремонт, щоб її можна було здавати в оренду або жити самим, вирішити питання з виселенням минулих мешканців, але, все одно, на це сумарно піде не більше 50 тисяч євро, що в будь-якому випадку менше, ніж купувати її просто на ринку без аукціону.
Що дає придбання нерухомості для інвестора, якими є поточні витрати та ризики?
Потрібно розуміти, що багато європейців самотні і претендувати на спадок просто нікому – це про ризики. І навіть якщо власник має спадкоємців, але майно через суд пішло на аукціон, і ви його придбали, то я можу гарантувати на 100%, що його ніхто у вас уже не відбере.
Крім того, купівля нерухомості дає перевагу на отримання посвідки на проживання та соціалізацію в країні купівлі. Наприклад, у Болгарії є мінімальний фінансовий поріг для отримання посвідки, але в старій Європі цього немає. Але саме придбання нерухомості спрощує процес отримання документів та дозволяє продовжувати час перебування в країні, просто надаючи довідку про наявність житла.
Також, наявність нерухомості дає кращі умови для кредитування у європейських банках. Інвестор повністю вливається у соціальне життя країни, отримує податковий номер та стає повноцінним фінансовим резидентом.
Щодо податків на нерухомість, вони ненабагато більші, ніж зараз в Україні. Крім того, у Франції, на Лазурному березі, через географічне положення, витрати на опалення мінімальні.
Є специфічні податки, такі як податок на розкіш, але це 1-1,5% на рік, і він залежить від площі нерухомості.
Якщо людина придбала об’єкт не для житла, а для інвестування, то я пропоную постпродажне обслуговування. До нього входить страхування, оплата комунальних послуг та питання з оренди. За досвідом можу сказати, що самостійно цим займатися невигідно та складно, не працюючи постійно у цій сфері.
Наприклад, якщо при оформленні необхідно звернутися до суду, потрібен адвокат із відповідною ліцензією. Для мінімізації ризиків я вже маю перелік досвідчених адвокатів для таких питань, з якими я працюю, і вони супроводжують наших інвесторів.
Яка ліквідність та прибутковість нерухомості після її придбання?
Вклавши у квартиру чи будинок від 150 тисяч євро у Франції чи північній Італії, щорічне зростання вартості оренди та самої нерухомості складе 1-2%. Торік Франція показала рекордні +15% за рік до вартості, якщо купувати на перепродаж. Це пов’язано з міграцією з України, Росії, Казахстану та Молдови. Останнім часом, багато клієнтів записуються до нас на консультації саме із цих країн.
Якщо розглядати Туреччину та Об’єднані Арабські Емірати для інвестицій та життя, дуже важливо, чи підійде вам ментальність цих країн. Крім того, Туреччина може незабаром інвестиційно насититися, і ринок «просяде», до того ж, як показали нещодавні землетруси, там є велика проблема з дотриманням норм будівництва та пожежної безпеки.
На мою думку, саме інвестиції у стару Європу – це завжди довгостроково, це для дітей, для бізнесу чи переїзду. Це для змін.
Джерело – Розмовляла Олена Овчиннікова для ElitExpert
Шановним патріотам і тим, хто бажає підтримати Україну і знати набагато більше ?!!!!
Підтримай українский проект –лайк на сторінку, ставай одним з нас, ставай поруч з нами!!! Слава Україні!
Приєднуйтесь до обговорення новин у Фейсбуці: Група УКРАЇНЦІ – ЄДНАЙМОСЯ! Фейсбук. Підтримай Україну! Тисни лайк та поширюй!
Приєднуйтесь до обговорення новин у Фейсбуці: POLITINFO
Попередня
